證券時報記者 秦燕玲 張達(dá)

被視為“好房子”國家標(biāo)準(zhǔn)的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）將自今年5月1日起正式施行，從“住有所居”到“住有優(yōu)居”，《規(guī)范》明確了硬件層面的住房品質(zhì)建設(shè)；與此同時，“好房子”還需要“好服務(wù)”與之配合。日前印發(fā)的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動方案》明確，推動將物業(yè)服務(wù)等服務(wù)消費(fèi)條目納入鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄，通過“對外開放、對內(nèi)放開”的具體措施，推動擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)供給。

“在露營、民宿、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域加大引外資力度，是貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院部署，全面提振消費(fèi)的重要舉措，旨在優(yōu)化外資結(jié)構(gòu)，鼓勵服務(wù)消費(fèi)領(lǐng)域吸引利用外資，豐富國際化、多元化消費(fèi)場景，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級，增加優(yōu)質(zhì)服務(wù)供給，滿足人民群眾個性化、多樣化、品質(zhì)化消費(fèi)需求，為服務(wù)消費(fèi)發(fā)展注入新活力?！鄙虅?wù)部有關(guān)部門負(fù)責(zé)人接受證券時報記者采訪時表示。

在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，一些國際服務(wù)提供商起步更早、發(fā)展時間更長，在服務(wù)規(guī)范和品牌建設(shè)方面相對更有優(yōu)勢。

中信證券研究部陳聰團(tuán)隊(duì)指出，我國物業(yè)服務(wù)總體服務(wù)不足，供給質(zhì)量偏低。國際比較來看，美國、英國、日本、馬來西亞、泰國等國家，物業(yè)費(fèi)與租金的比值普遍在12%—25%，而我國則在4%—7%。這意味著，即便在低租金的社會背景下，我國居民居住開支中用于公區(qū)維護(hù)的投入都遠(yuǎn)低于全球其他國家。這使我國住房“未老先衰”，房屋使用價值隨著房齡變老而快速衰減。

“好房子更需要好服務(wù)，好服務(wù)不是空中樓閣，需要必要的資金投入，需要流程合理、專業(yè)到位的服務(wù)者。當(dāng)前我國整體物業(yè)服務(wù)行業(yè)的主要矛盾，并不是居民在這個領(lǐng)域負(fù)擔(dān)過重，而是優(yōu)質(zhì)供給不足?！标惵攬F(tuán)隊(duì)認(rèn)為。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)彭雨接受記者采訪時指出，物業(yè)企業(yè)要從“空間管理者”轉(zhuǎn)型為“社區(qū)賦能者”，既要用智能化手段降低基礎(chǔ)服務(wù)成本（如AI巡檢替代人工抄表），也要以共建共治激活居民參與，還需通過數(shù)據(jù)共享、政策銜接成為基層治理的“神經(jīng)末梢”，最終實(shí)現(xiàn)居民滿意度、企業(yè)盈利能力、社會治理效能的“三重可持續(xù)”。

4月16日，商務(wù)部等9部門聯(lián)合印發(fā)了《服務(wù)消費(fèi)提質(zhì)惠民行動2025年工作方案》（以下簡稱《工作方案》）。商務(wù)部指出，《工作方案》注重統(tǒng)籌國內(nèi)國際雙循環(huán)、堅(jiān)持供需兩端發(fā)力，通過“對外開放、對內(nèi)放開”的辦法，支持?jǐn)U大優(yōu)質(zhì)服務(wù)供給。在此之前，不論是《2025年穩(wěn)外資行動方案》還是《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動方案》，都明確提到要擴(kuò)大鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)范圍，修訂擴(kuò)大鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄，引導(dǎo)外資投向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

商務(wù)部有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對記者表示，按照黨中央、國務(wù)院部署，商務(wù)部與國家發(fā)展改革委牽頭修訂擴(kuò)大鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄。2024年12月20日至2025年1月20日，兩部門向社會公開征求到142條意見建議。

“我們正會同相關(guān)部門對相關(guān)意見建議認(rèn)真研究，進(jìn)一步修改完善目錄，爭取盡快報國務(wù)院批準(zhǔn)后對外發(fā)布，并做好后續(xù)宣傳解讀工作。”該負(fù)責(zé)人表示。

中國社會科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副研究員潘圓圓對記者表示，國內(nèi)物業(yè)服務(wù)還處于競爭較為激烈的狀態(tài)，缺少行業(yè)巨頭。其他受訪專家指出，此番將物業(yè)服務(wù)等服務(wù)消費(fèi)條目納入鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄，一方面能推動提高國內(nèi)物業(yè)服務(wù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，滿足消費(fèi)者多層次的需求；另一方面將加速行業(yè)競爭、整合，倒逼國內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)優(yōu)化和創(chuàng)新。

“外資企業(yè)通常具有成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，如在服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化、質(zhì)量控制體系等方面。它們的進(jìn)入將促使國內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)學(xué)習(xí)和借鑒這些經(jīng)驗(yàn)，從而提高整個行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?！笨硕鹞锕苎芯靠偙O(jiān)馬燕嬌表示，外資企業(yè)的加入將使物業(yè)服務(wù)市場的競爭更加激烈。它們可能憑借自身的品牌優(yōu)勢、資金實(shí)力和先進(jìn)技術(shù)，在高端物業(yè)服務(wù)市場占據(jù)一定份額。這將迫使國內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新審視自己的市場定位，一些競爭力較弱的企業(yè)可能會失去部分市場份額。

彭雨同樣認(rèn)為，外資企業(yè)進(jìn)入將帶來“鯰魚效應(yīng)”，國內(nèi)的物業(yè)企業(yè)要有危機(jī)感，如果不能夠切實(shí)提升服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主滿意度，丟盤風(fēng)險會大大增加。

對于未來外資進(jìn)入物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的具體模式，馬燕嬌認(rèn)為，外資可能與國內(nèi)企業(yè)開展合作，外資企業(yè)提供技術(shù)和資金支持，國內(nèi)企業(yè)提供本地市場資源和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，共同開發(fā)新的服務(wù)領(lǐng)域或者拓展新的市場。