4月22日，由華泰證券資管擔任基金管理人和資產支持證券管理人，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT即將正式發(fā)售。根據(jù)公告，剔除無效報價后網下投資者管理的配售對象擬認購份額數(shù)量總和為網下初始發(fā)售份額數(shù)量的222.64倍，創(chuàng)下歷史新高。

今年以來，在資產荒背景下，以高分紅、穩(wěn)健著稱的公募REITs備受追捧。上周，中證REITs全收益指數(shù)創(chuàng)近兩年以來的新高。分析觀點認為，鑒于一季度經濟數(shù)據(jù)受到社零增長加速、財政前置發(fā)力、外貿搶出口支撐，REITs一季報中部分項目業(yè)績有望得到支撐，超預期項目或有交易機會。

新發(fā)REITs遭搶購

根據(jù)公告，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT本次發(fā)售，在剔除1個配售對象的無效報價后，107家網下投資者管理的435個配售對象全部符合網下投資者條件，報價區(qū)間為2.723元-2.774元/份，擬認購數(shù)量總和為233.77億份，為初始網下發(fā)售份額數(shù)量的222.64倍，折合有效認購確認比例約0.45%。

這一超額認購倍數(shù)創(chuàng)下了歷史紀錄。在此之前，3月17日發(fā)售的匯添富上海地產租賃住房REIT是前任紀錄保持者，剔除無效報價后網下詢價階段超額認購180.74倍，最終配售比例約0.57%。

可以作為參考的是，該產品后來還因公眾投資者認購太多而不得不提前結束募集，最終公眾投資者的有效認購確認比例僅為0.20%，相當于認購一萬元最終只能獲配20元?？梢韵胍姡舜稳A泰蘇州恒泰租賃住房REIT的公眾認購或許會更加火爆。

華泰蘇州恒泰租賃住房REIT是江蘇首單租賃住房REITs項目，底層資產為蘇州工業(yè)園區(qū)最大的“人才優(yōu)租房”社區(qū)，預計融資規(guī)模為13.67億元。募集資金擬用于蘇州市租賃住房市場建設發(fā)展，與恒泰集團未來租住板塊規(guī)劃建設相契合，進一步支持實體經濟發(fā)展。

該項目底層資產菁英公寓位于蘇州獨墅湖科教創(chuàng)新區(qū)核心地帶，標的總產證面積約27.56萬平方米，至今累計為約3.4萬優(yōu)質人才提供住房保障，具備顯著的人才虹吸效應，經營情況表現(xiàn)良好——剔除修繕戶型和預留單元后的2024年度加權平均出租率達到95.99%；項目凈現(xiàn)金流收益率達到4.75%。

此外，該項目原始權益人控股股東恒泰集團，未來五年計劃新增租賃住房建設投資約70億元，將進一步形成規(guī)?？捎^的租賃住房資產。目前已實現(xiàn)擴募優(yōu)質儲備項目共12個，合計建筑面積達117.34萬平方米，將為華泰蘇州恒泰租賃住房REIT未來發(fā)行上市后的后續(xù)擴募帶來充足的可行性。

資產荒催熱公募REITs

今年以來，公募REITs市場水漲船高。截至4月21日，中證REITs全收益指數(shù)為1070.97，相比于去年12月9日的區(qū)間低點925.46，大幅增長了約16%。4月17日更是一度上探至1079.42，創(chuàng)下2023年5月以來的新高。

同時，Wind數(shù)據(jù)顯示，上周REITs市場交易規(guī)模成交量達6.4億份，同比增長149.03%；成交額達28.5億元，同比增長185.57%；區(qū)間換手率3.49%，同比增長66.99%。其中，消費、能源、保障房REITs領漲。

量價齊升之下，公募REITs投資價值不斷凸顯。國信證券研究所指出，截至4月18日，近一年中證REITs指數(shù)回報率為9.2%，波動率為6.9%，回報率高于中證轉債指數(shù)、滬深300指數(shù)和中證全債指數(shù)，波動率低于滬深300指數(shù)和中證轉債指數(shù)。公募REITs年化現(xiàn)金分派率均值為5.7%，顯著高于當前主流固收資產的靜態(tài)收益率。

在開源證券房地產建筑首席分析師齊東看來，在債券市場利率中樞下行壓力下，“資產荒”邏輯有望繼續(xù)演繹，REITs作為高分紅、中低風險的資產，在政策力度加強以及社保金和養(yǎng)老金入市預期下，有望持續(xù)提升配置性價比，板塊具備較好的投資機會。

進一步細化來看，華泰證券信用研究團隊表示，根據(jù)2024年公募REITs年報和最新評估報告，各板塊估值和經營業(yè)績表現(xiàn)分化，其中保租房和消費REITs受益于基本面穩(wěn)健，估值多數(shù)提升。而產業(yè)園和倉儲物流的估值下降，與下調租金、出租率和長期增長預期有關；特許經營權資產估值下降與剩余年限縮短有關；高速通行費收入預測也面臨下調。

市場擴容加速度

4月21日，南方順豐物流REIT在深交所舉行上市儀式。基金份額10億份，發(fā)售價格3.290元/份，募集資金總額32.90億元。底層資產為深圳、武漢和合肥項目，建筑面積分別約為7.42萬平方米、19.32萬平方米、21.81萬平方米，2024年前三季度營業(yè)收入分別約為5826萬元、5947萬元、6336萬元。

這是今年掛牌上市的第6只公募REIT，年內發(fā)行規(guī)模達到了100億元。截至目前，若算上仍在發(fā)行階段的華泰蘇州恒泰租賃住房REIT，全市場共有66只公募REITs，發(fā)行規(guī)模合計1730億元。相比于2021年底剛起步時的11只、364億元，擴容速度相當可觀。

“伴隨萬億級別REITs市場藍圖不斷展開，REITs市場的常態(tài)化發(fā)行明顯加快，租賃住房類REITs板塊集聚效應和示范效應逐步顯現(xiàn)。REITs市場的不斷蓬勃發(fā)展，將有助于國家“防風險、去杠桿、穩(wěn)投資、補短板”進程，同時有益于完善儲蓄轉化投資機制、降低實體經濟杠桿、推動金融供給側改革、促進資本市場的高質量建設，為金融機構做好‘五篇大文章’，持續(xù)服務實體經濟與民生發(fā)展打造范本?！比A泰證券資管向券商中國記者表示。

從管理人來看，目前華夏基金和中金基金旗下分別在管14只和8只REITs，這不僅得益于自身實力，同樣也與其背后股東中信證券、中金公司強大的投行業(yè)務能力有關。緊隨其后的是國泰君安資管和華泰證券資管，分別在管4只產品。

事實上，受公募牌照限制等因素影響，目前僅有上述兩家，以及浙商證券資管共3家券商資管成功發(fā)行過公募REITs產品。華泰證券資管稱，公司近年來在公募REITs領域多維度發(fā)力，前期已完成推動3單公募REITs項目上市，項目底層涵蓋高速公路、倉儲物流、產業(yè)園等不同類型資產，并持續(xù)不斷完善項目獲取、提升運營水平。

財通資管也在接受券商中國記者采訪時表示，在公募REITs常態(tài)化發(fā)行機遇期，公司投行業(yè)務條線將REITs作為重點工作來抓，穩(wěn)步推進。今年1月，財通資管作為管理人成功發(fā)行了公司首單類REITs項目“常熟經開工業(yè)坊1期資產支持專項計劃（長江經濟帶）”，顯示其投融聯(lián)動綜合實力進一步提升。

校對：陶謙