大擴(kuò)容的公募REITs，成為外資布局中國的新渠道。

4月16日晚間，華夏基金上報華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)REIT，該項目的四名發(fā)起人（原始權(quán)益人）均為外資機(jī)構(gòu)凱德集團(tuán)旗下的主體。據(jù)悉，這是首只由國際資產(chǎn)管理公司在中國申報的消費類公募REIT產(chǎn)品，相關(guān)戰(zhàn)略投資者將共同持有至少20%的份額。

4月17日，博時基金發(fā)布博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT第二次擴(kuò)募公告，意味著公募REITs市場，即將迎來首單二次擴(kuò)募項目。此外，兩只數(shù)據(jù)REITs項目的首發(fā)申報也于近日迎來反饋。

業(yè)內(nèi)人士表示，多方動態(tài)均預(yù)示著公募REITs的長遠(yuǎn)投資吸引力在持續(xù)凸顯。公募REITs持續(xù)邁向高質(zhì)量發(fā)展，應(yīng)持續(xù)培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)生態(tài)，優(yōu)先篩選具有穩(wěn)定現(xiàn)金流及持續(xù)擴(kuò)募潛力的基礎(chǔ)設(shè)施項目，推動公募REITs發(fā)行。同步推進(jìn)投資者培育工程，通過精準(zhǔn)化投教活動深化市場認(rèn)知，形成良性資金循環(huán)體系。

首只在中國申報的消費類公募REIT

根據(jù)上交所披露的消息，4月16日晚間，華夏基金上報華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)REIT。該基金由華夏基金擔(dān)任管理人，由中信證券擔(dān)任專項計劃管理人，專項計劃名稱為中信證券-凱德商業(yè)資產(chǎn)1號資產(chǎn)支持專項計劃，有四名發(fā)起人（原始權(quán)益人），分別是CAPITA LAND MALL ASIA LIMITED，長沙凱亭咨詢管理有限公司，廣州凱云管理咨詢有限公司，廣州云凱商業(yè)管理有限公司。

四名發(fā)起人，均為外資機(jī)構(gòu)凱德集團(tuán)旗下的主體。4月17日，凱德集團(tuán)旗下的凱德投資對券商中國記者表示，該機(jī)構(gòu)已向證監(jiān)會和上交所提交申請，擬推出旗下首支消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT——凱德商業(yè)C-REIT，是首只由國際化資產(chǎn)管理公司在中國申報的消費類公募REIT產(chǎn)品。根據(jù)凱德投資介紹，該REIT項目首批納入的兩個資產(chǎn)，分別是位于廣州的凱德廣場·云尚和位于長沙的凱德廣場·雨花亭，總規(guī)模約為28億元人民幣，總建筑面積為16.84萬平方米，整體出租率約為97%。

據(jù)悉，凱德投資、凱德中國信托和凱德發(fā)展作為戰(zhàn)略投資者，將共同持有凱德商業(yè)C-REIT至少20%的份額。凱德商業(yè)C-REIT的發(fā)行上市需滿足以下條件：其一，在隨后召開的凱德中國信托特別股東大會上獲得批準(zhǔn)；其二，取得證監(jiān)會和上交所的監(jiān)管批準(zhǔn)。

凱德投資（中國）首席執(zhí)行官潘子翔表示，凱德商業(yè)C-REIT的申報符合凱德投資的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，參與中國的公募REITs市場有助于更廣泛地獲取境內(nèi)長期權(quán)益資本。中國作為全球第二大消費市場，擁有獨特的結(jié)構(gòu)性增長機(jī)遇和消費升級需求，這提供了特別的投資機(jī)會。

凱德投資總部設(shè)在新加坡，于2021年在新加坡上市，截至2024年12月31日其資產(chǎn)管理規(guī)模約為1360億新元，基金資產(chǎn)管理規(guī)模1170億新元，旗下不動產(chǎn)資產(chǎn)類別涵蓋購物中心、辦公樓、旅宿、工業(yè)地產(chǎn)、物流園、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、健康、自助倉儲、數(shù)據(jù)中心、私募信貸和特殊機(jī)會。

首單二次擴(kuò)募項目也迎新進(jìn)展

除上述動態(tài)外，還有多只公募REITs產(chǎn)品迎來新進(jìn)展。

首先是公募REITs的擴(kuò)募。4月17日博時基金發(fā)布關(guān)于博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT擬第二次擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的公告，公募REITs市場即將迎來首單二次擴(kuò)募項目。根據(jù)第二次擴(kuò)募方案草案，該基金擬通過第二次擴(kuò)募發(fā)售募集資金，新認(rèn)購招商蛇口產(chǎn)業(yè)園3期專項計劃資產(chǎn)支持證券并持有其全部份額，最終持有光明項目（二期擴(kuò)募）及南油項目。此外，中航京能光伏REIT的擴(kuò)募申請也于4月15日獲得了交易所反饋。

其次，兩只數(shù)據(jù)REITs項目的首發(fā)申報也迎來新進(jìn)展。4月11日，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT在3月初申報后迎來交易所反饋，目前進(jìn)入“已問詢”階段。該產(chǎn)品是國內(nèi)首只以數(shù)據(jù)為底層資產(chǎn)的REITs項目，以南方基金為管理人，招商銀行為托管人，專項計劃名稱為南方資本-潤澤科技數(shù)據(jù)中心1期基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項計劃，專項計劃管理人為南方資本管理有限公司，原始權(quán)益人為潤澤科技發(fā)展有限公司。同樣是在4月11日，南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT在3月底申報后迎來反饋。該產(chǎn)品以南方基金為管理人，發(fā)起人（原始權(quán)益人）為萬國數(shù)據(jù)控股有限公司，專項計劃名稱為南方資本-萬國數(shù)據(jù)中心1期基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項計劃。

此外，在4月16日晚間，中金基金此前上報的中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT也獲得了交易所反饋。該產(chǎn)品由中金基金擔(dān)任管理人，專項計劃名稱為中金亦莊產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項計劃，專項計劃管理人為中金公司。

根據(jù)南方基金公告，從4月21日起南方順豐倉儲物流REIT將于4月21日正式上市。該產(chǎn)品募集階段吸引了投資者關(guān)注與參與，公眾投資者有效認(rèn)購倍數(shù)為381.58倍。南方順豐物流REIT的底層資產(chǎn)包括深圳、武漢、合肥三大核心物流樞紐項目，均位于國內(nèi)物流網(wǎng)絡(luò)的關(guān)鍵節(jié)點。

培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)生態(tài)

和以往相比，4月以來的公募REITs呈現(xiàn)出不少增量信息。一是底層資產(chǎn)類別（如數(shù)據(jù)）持續(xù)豐富，存量項目的一次和二次擴(kuò)募交替進(jìn)行；二是在長遠(yuǎn)投資空間吸引力下，中國公募REITs持續(xù)迎來政策支持，還迎來了外資參與布局。

根據(jù)國家發(fā)改委官網(wǎng)，國家發(fā)展改革委主任鄭柵潔在近期的《推動進(jìn)一步全面深化改革走深走實》講話中指出，加快構(gòu)建高水平社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制。其中提及，建立政府投資支持基礎(chǔ)性、公益性、長遠(yuǎn)性重大項目建設(shè)長效機(jī)制，推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）擴(kuò)圍擴(kuò)容。

此外，深圳市投資基金同業(yè)公會近日組織召開深圳公募REITs專業(yè)委員會2024年度工作會議暨基礎(chǔ)設(shè)施REITs試行ESG評價培訓(xùn)，深圳證監(jiān)局就進(jìn)一步推動深圳公募REITs市場高質(zhì)量發(fā)展，提出三方面發(fā)力方向。一是構(gòu)筑穩(wěn)健發(fā)展根基，重點解決“重復(fù)審批”“信息孤島”等管理效率瓶頸問題。二是培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)生態(tài)，優(yōu)先篩選具有穩(wěn)定現(xiàn)金流及持續(xù)擴(kuò)募潛力的基礎(chǔ)設(shè)施項目，推動公募REITs發(fā)行。同步推進(jìn)投資者培育工程，通過精準(zhǔn)化投教活動深化市場認(rèn)知，形成良性資金循環(huán)體系。三是完善協(xié)同發(fā)展機(jī)制，充分發(fā)揮專委會政策傳導(dǎo)與資源整合功能，搭建常態(tài)化“監(jiān)管與市場”對話平臺。

凱德投資表示，凱德商業(yè)C-REIT旨在投資于中國內(nèi)地的優(yōu)質(zhì)購物中心資產(chǎn)，充分把握中國政府倡導(dǎo)的“刺激消費、擴(kuò)大內(nèi)需”政策帶來的行業(yè)機(jī)遇。凱德中國信托管理有限公司首席執(zhí)行官陳建良表示，凱德商業(yè)C-REIT為凱德中國信托提供了進(jìn)入擴(kuò)張中的中國公募REITs市場的戰(zhàn)略機(jī)會?！八鰪?qiáng)了我們的財務(wù)靈活性，進(jìn)而實現(xiàn)收入多元化并提升投資組合質(zhì)量?！?/p>

展望后市投資，招商基金表示，近期REITs市場出現(xiàn)了明顯的估值整體提升，各板塊已交替上漲。預(yù)計隨著未來幾個熱門REITs上市，REITs市場短期可能維持震蕩走勢，前期行業(yè)估值分化得到修復(fù)以后，后續(xù)可能出現(xiàn)新的風(fēng)格輪動特征。招商基金分析稱，2025年一季度以來，利率水平低位運行后大幅上行，REITs市場呈現(xiàn)出先大幅反彈后震蕩的態(tài)勢，但由于估值相對合理，增量資金充足，托底效應(yīng)明顯，從波動率和最大回撤情況看REITs顯著好于主要權(quán)益資產(chǎn)。

校對：蘇煥文???????